Ganho e Capital

Boa tarde

Preciso de uma ajuda na questão abaixo. 

A pessoa tem uma fração de 19,27% de um apartamento, que na realidade entrou apenas para compor a renda, em 2025 ela saiu do Contrato mas não recebeu oneração nenhuma, mas no contrato não consta essa informação. 
No caso a pessoa também tinha um apartamento financiado, o qual vendeu, parte recebeu em dinheiro a outra que os compradores finaciaram foi direto para a caixa para dar baixa no saldo do finaciamento.  
Também foi comprado outro apartamento em 2025 no prazo de 180 dias. 
São duas dúvidas.  Como a pessoa tem essa fração de 19,27% ela não pode se beneficiar da isenção por unico imóvel.
Segunda dúvida em questão do apartamento que vendeu, posso usar o valor que foi para quitar o finaciamento, para informar no Gcap o valor do custo de aquisição. 

Se no contrato tivesse uma clausula que informasse que nao houve oneração e que foi uma doação, neste caso a pessoa pode usar a regra da isenção por unico imovel, até 440.000,00

Desde já agradeço. 

Boa tarde, Sabrina!
Vamos por partes:

1) Isenção do imóvel único (até R$ 440 mil) - art. 23 da Lei 9.250/95
A isenção exige que o vendedor não possua outro imóvel no momento da venda, independentemente da fração. Os 19,27% do outro apartamento descaracterizam o requisito, mesmo que ela tenha "saído" do contrato em 2025 sem oneração, se a saída não foi formalizada (escritura/distrato registrado), perante a Receita ela ainda figurava como coproprietária na data da alienação.
Sobre a hipótese da doação: se houvesse cláusula formal de doação da fração antes da venda do apartamento principal, com escritura registrada e DBE entregue, aí sim ela poderia se enquadrar na isenção. Mas tem que ser antes da alienação e devidamente registrada, não basta menção em contrato.

2) Valor usado para quitar financiamento no GCAP
O que se informa no GCAP como custo de aquisição é o valor pago pela compradora na época da aquisição do imóvel (constante das declarações anteriores), não o saldo quitado agora. O valor da quitação do financiamento que foi direto para a Caixa compõe o valor de alienação (entra no preço de venda recebido), não o custo. Custo é o histórico declarado.

3) Compra de outro imóvel em 180 dias — art. 39 da Lei 11.196/2005
Se ela usou o produto da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, há isenção do ganho de capital (independente do valor, e cumulável com outras vendas no quinquênio). Vale a pena conferir se o reinvestimento foi integral, caso contrário, a isenção é proporcional.